Le Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025 si sono pronunciate in merito al diritto del locatore ad ottenere il risarcimento dei danni, in caso di anticipata risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

La controversia che ha portato alla pronuncia in commento nasceva dal mancato pagamento di alcuni canoni di locazione da parte del conduttore, a seguito dei quali il locatore azionava il procedimento di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile.

Tuttavia, il conduttore liberava volontariamente l’immobile prima dell’emissione e della notifica allo stesso dell’ordinanza di convalida di sfratto.

Il locatore agiva allora al fine di ottenere il risarcimento del danno, quantificato nei canoni di locazione non pagati fino alla naturale scadenza del contratto, che si sarebbe verificata in data successiva all’emissione dell’ordinanza di rilascio.

A seguito del rigetto pronunciato nei due gradi di merito, il locatore proponeva ricorso in cassazione e, visto il contrasto giurisprudenziale sul punto, la questione veniva rimessa alle Sezioni Unite.

Nello specifico, secondo l’orientamento prevalente, il locatore avrebbe diritto al risarcimento del danno, che sarebbe in re ipsa e da quantificarsi nei canoni di locazione fino alla scadenza naturale del contratto.

Al contrario, la giurisprudenza minoritaria riteneva che al locatore non spettasse alcun risarcimento, in quanto il patrimonio del medesimo sarebbe stato adeguatamente reintegrato attraverso l’immissione nel materiale godimento dell’immobile.

Le Sezioni Unite hanno sposato l’orientamento maggioritario, gravando però il locatore dell’onere probatorio relativo al danno, che non può essere riconosciuto in re ipsa.

In particolare, la Suprema Corte ha precisato che, ai sensi dell’art. 1223 c.c., al locatore deve essere riconosciuto il risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del conduttore.

Ebbene, il “mancato guadagno”, costituito dai canoni dovuti fino alla scadenza del contratto e non versati, è conseguenza diretta della morosità del conduttore, ma solo laddove il locatore si sia effettivamente attivato al fine di locare l’immobile a terzi, senza riuscirci.

Diversamente, l’inerzia del locatore diverrebbe causa diretta della mancata redditività dell’immobile e impedirebbe il riconoscimento del risarcimento danni allo stesso.

Dott.ssa Ilaria Rubessi

04-04-2025